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      營改增落地:賣房增值稅怎么算?如何計稅?

      2017-08-28閱讀:20462

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      [摘要]個人轉讓二手房并進行房產過戶時需要繳納增值稅,不繳納營業稅。新政即將實施,你知道賣房時增值稅如何收取嗎?計稅細則有哪些?是否有免征的情況?

      營改增落地后,二手房交易賣方需要繳納增值稅,不再繼續繳納營業稅。增值稅稅率與營業稅相同,但是計算方式不同,這就決定了增值稅稅額比營業稅稅額低。那么,個人出賣二手房應該怎么計算增值稅?增值稅征收細則是什么?不同地區增值稅繳納以及減免情況如何?

      5月1日之前簽訂的合同,繳納營業稅還是增值稅?

      國稅總局發文明確,個人轉讓住房,在2016年4月30日前已簽訂轉讓合同,2016年5月1日以后辦理產權變更事項的,應繳納增值稅,不繳納營業稅。

      增值稅稅率是多少?減免規定是什么?

      1、非北上廣深地區增值稅稅率及減免規定:

      ①個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;

      ②個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

      2、北上廣深增值稅稅率及減免規定:

      ①個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;

      ②個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;

      ③個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

      3、增值稅附加稅繳納規定(營業稅也繳納,且比例相同):

      增值稅附加稅包括城市維護建設稅(7%)、教育費附加(3%)和地方教育費附加(2%);附加稅稅額=增值稅/營業稅x稅率,若增值稅稅額減少,附加稅稅額也會減少。

      增值稅計算方法

      增值稅=【含稅銷售額÷(1+稅率)】x稅率;

      附加稅=增值稅x 稅率。

      增值稅計算器

      此處以100萬房產交易額為例計算增值稅:

      1、征收營業稅時:營業稅=100萬x 5%=50000元,附加稅=50000x(7%+3%+2%)=6000元,營業稅及其附加稅共56000元。

      2、變成增值稅后:增值稅=100萬÷(1+5%)x 5%=47619元,附加稅=47619x(7%+3%+2%)=5714元,增值稅及其附加稅共53333元。

      綜合:營改增后,100萬的房產稅費能減少2667元。

      營改增后,二手房買賣計稅依據

      5月1日營改增實施后,房地產交易與租賃的抵扣細則包括六點:

      1、交契稅時,計稅成交價扣除增值稅;

      2、出租房產時,計征房產稅的租金收入扣除增值稅;

      3、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為扣除增值稅后的收入;

      4、個人轉讓房屋的應稅收入扣除增值稅,增值稅計入財產原值;

      5、個人出租房屋的個人所得稅應稅收入扣除增值稅,個人轉租房屋的,在計算轉租所得時扣除其向出租方支付的租金及增值稅額;

      6、已免征增值稅的,不再扣減增值稅額。

      5月1日,營改增之后,賣房能省下一筆稅費(超過兩年的房產免征增值稅,沒有節省情況)。所以,賣產權在兩年之內的房子要賺啊。


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